A1 まずは、相手方に対して賃料を増額したい旨又は賃料を減額したい旨の意思を表明し、当事者間で賃料額についての話合いをします。 話合いにより、当事者間で合意ができれば、合意した金額が新たな賃料となります。

当事者間で話合いがまとまらなかった場合、簡易裁判所に対して調停を申し立てることになります。 調停とは、裁判官と調停委員の仲介によって当事者間で話し合うことにより、妥当な賃料についての解決を図る手続です。 調停によっても話合いがまとまらなかった場合、訴訟を提起することになります。 訴訟では、不動産鑑定士の鑑定などを考慮して、最終的に裁判所が適切な賃料を定めることになります。

当法律事務所では「今すぐ依頼するかどうかはわからない」という方のために、リーズナブルな 不動産関連トラブルサポートプラン もご用意していますので、 お気軽にお問い合わせください。

A2 敷金とは、貸主にとって、未払賃料や借主の不注意等により建物を過度に汚したり壊したりしてしまった場合の補修費用等の担保としての性質を有します。 したがって、借主が建物を明け渡す場合、敷金から未払賃料や、建物の過度な汚損や損傷による補修費用等を差し引いた金額を返還してもらうことになります。

但し、建物の通常の使用によって発生する汚損や損耗又は経年劣化に関する補修費用については、 原則として貸主負担であり、敷金から差し引く対象にはなりません。 これらの通常損耗に関する補修費用を敷金から差し引いたことにより、 貸主が借主に敷金を返してくれないときには、法的手段を用いて敷金返還請求をしていくこととなります。 まずは、内容証明郵便などで敷金の返還を請求し、貸主と話合いをしますが、それでも応じてくれない場合は、裁判所に敷金返還請求をすることになります。

なお、賃貸借契約において、壁紙全部の張替や貸室全体の修補・クリーニング費用を借主の負担にするなど、通常損耗に関する補修費用を借主の負担とする特約がある場合でも、そのような特約が無効となる可能性があります。 そのような特約があることでお悩みの方も、当法律事務所にご相談ください。

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A3 賃料の未払いがあっても直ちに賃貸借契約を解除できるものではありません。 不動産の賃貸借契約は継続的な契約であり、貸主と借主の信頼関係があって成り立っていますので、その信頼関係が破壊されるほどの賃料未払いがある場合に、はじめて解除が認められることになります。 一般的には少なくとも3ヶ月以上の賃料未払いがあることが必要です。

なお、賃料未払いにより賃貸借契約を解除して、建物を明け渡してもらう場合の主な手続きは以下のとおりです。

まず、借主に対して内容証明郵便で契約解除通知をして、建物の明渡しを求めます。 これにより、明渡しが完了するのであればよいのですが、話合いがまとまらない場合は、訴訟を提起することになります。

また、訴訟による判決や和解で借主が建物を明け渡すこととなったにもかかわらず、借主が判決や和解に従わない場合は、強制執行を申立て、強制的に建物の明渡しをさせることになります。